70年產權規定被打破?自動續期費用繳納或者減免?
2018.10.26

70年產權規定被打破?自動續期費用繳納或者減免?或意味著房地產稅的加速落地?

如果一個人擁有多套房產,可能就會比較慘?是不是應該拋售房子?

40年的公寓到期后怎么辦?有城市官方已經明確!

 重磅!打破70年產權規定!住宅用地使用權到期將自動續期?

 昨天,《民法典各分編(草案)》首次提請全國人大常委會審議。其中物權編草案專門規定了“居住權”,并對住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題作出原則性規定。

草案規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。“將來,國務院提出修改有關法律的議案后,再進一步做好銜接。”全國人大常委會法工委民法室副主任杜濤說。

上海信和安律師事務所律師王龍國指出,“居住權”和“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”的提法以前沒有,屬于新增內容,因此無法和以前的規定作簡單對比。

如果簡單理解,以前提的是所有權和使用權,其中,“所有權”包括“占有”“使用”“收益”“處分”四項權能。住宅建設用地使用期屆滿后,以前因為沒有規定如何處理,社會針對該問題的討論很多,現在通過法律規定的形式明確表明期滿后可以自動續期。

這則消息,雖然不代表民法典的最終立法結果,但宅地到期后的續期制度安排思路,基本呈現。

續期制度安排初定,理論上要收錢,只在于減免與否

民法典分編草案說,續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。也就是說,制度思路明確,續期繳費是應該的。同時,也留下了口子,法律或者行政法規可以有進一步的規定。

比如只有一套房,或者人均居住面積有限,或者家庭非常困難,(適當)減免也是合情合理的。

但值得一提的是,法律可以規定,行政法規可能也可以規定。這或許意味著法律規定一個大概,中央行政部門,乃至地方政府可能都可以根據實際決定收、怎么收,或者減免。

而在此之前,第十二屆全國人大代表、社科院法學所研究員孫憲忠則認為,土地使用權期限屆滿時,民眾的使用權應該“無條件自動順延”。

猜想自動續期的四種處理方式 或意味著房地產稅的加速落地

關于自動續期的方式,杠桿游戲做出了大膽猜想:

第一種,當然就是不繳納任何費用,自動續期。這也是公眾最期待的。

第二種,就是繳納下一個周期的土地出讓金。因為宅地是國有的,所以個人享有的是使用權利,上一個使用周期到了,要你交下一個周期的錢,勉強也說得通。

第三種,考慮到我國房價、地價普遍較貴,下一個使用周期,甚至兩三個周期,都免費續。然后再下一個周期開始,就要按期繳納出讓金了。立法規定相應的免費周期年限。貴可能不會很貴,但多少要收一點。

第四種,到期后按年繳納租金,基本也就是接近于稅。和不久后將出臺的房地產稅,整合在一起的概率較大,至于征多少、減免與否,那是另外一回事。

顯然,草案的意思基本排除了第一點,后三種概率較大。其中,杠桿游戲覺得,第四種可能最大。稅收法定。

那么這就涉及到第三個問題。如果一個人房子太多,減免額度不可能全部覆蓋,要被收土地年租,或者房地產稅的概率基本是不可避免。

而就在這個消息出臺之后,就有業內人士表示,住宅建設用地使用權自動續期的規定出臺或意味著房地產稅的加速落地。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示,一般房地產稅征收基于房產屬性與私有財產,私有財產是沒有期限限制的,現行規定住宅的土地使用權是70年,所以說住宅建設用地使用權自動續期也意味著具備了征收房地產稅的基礎。 

對于窮人或者房子少的人,不必太擔憂,要么減免,要么也不會交太多。但對于房子多的人,怎么都不可能減免這么多。

擁有多套房產的人,宅地到期后慘了?是不是應該拋售房子?

假如擁有多套房產,宅地到期后怎么辦?是不是應該拋售房子?

我想應該根據房子區位、需求而定。

如果一個地區、城市、位置的房子需求很大,出租、待價而沽完全劃算,交稅成本肯定還是可以轉嫁的。

反之,如果持有的房產本身租金就低,當地房價不太樂觀,那么早一點拋售變現,則是理性的。

當然值得一提的是,大部分朋友的住宅用地離到期,都還有幾十年。幾十年后,我們住宅需求和人口結構整體是怎么一個局面,其實大部分心里都有數。可以維持高租金、高需求的地方不是多數。

好消息是,那是幾十年后的事情了,無論如何,當下持有較多房子大部分人覺得是劃算的。   

40年的公寓到期后怎么辦?有城市官方已經明確:房子不會收回

對于很多想買商辦產品的人來說,最擔心的就是40年產權公寓到期問題。眼下住宅到期的問題算是板上釘釘,就等收費細則出臺了,那么40年的公寓到期后又該怎么辦呢?

二線熱點城市合肥,官方做出了回應。

近日,有網友在“合肥市12345政府服務直通車”上咨詢產權問題,并詢問40年產權的房子到期后該怎么辦?

對此,合肥市國土資源局回復為:根據法律法規規定,住宅類用地使用權年限為70年,商業、旅游、娛樂用地使用權年限為40年。關于40年產權的房子到期后的規定,國家正在制定相關政策中。

不過,早在2017年5月,對于40年產權到期問題,合肥市國土資源局回復:房子是私人永久產權,不會收回的,目前為止沒有辦理過產權有超過40年的,如果超過應該是補交土地出讓金。

從這兩次回復來看,土地使用權到期處理辦法尚未確定,相關政策正在制定當中。不過可以確定的是,官方已經明確:房子不會收回。

雖然,南京尚未對40年公寓到期后怎么辦做出回應,但是合肥的情況可以參考一二。而且早在2016年6月3日,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,其中第12條就提到了商業用房:

允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

什么樣的人適合購買公寓產品?

那么很多人就要問了,到底什么樣的人才適合投資公寓呢?

1、資金有限的剛需買房人

南京限購限貸,總價250萬左右在南京可選的住宅也越來越少了。

對于部分有迫切居住需求、首付款又不多的剛需而言,品質好的、精裝修的40年產權公寓也可以考慮。值得注意的是,公寓首付5成。

2、手有閑錢卻被限購的買房人

對于部分風險承受能力有限、可投資金額不是很大的投資需求者,有品牌的、優質地段、出租有保障的40年產權公寓可以考慮。

最后還是要提一句,確定有住的需求就請你趕緊買,純屬投資心態的請謹慎,算好你的投資回報率。

綜合來源:365樓市、每日經濟新聞、杠桿游戲。


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