房地產稅真的要來了
2018.11.13

近幾年,有關房地產稅立法的風聲和呼聲很高,在近日公布的十三屆全國人大常委會立法規劃中,房地產稅法名列第一類項目,擬在本屆人大常委會任期內提請審議。

早在2016年房地產稅法就被列入十二屆全國人大常委會的立法規劃一類項目中,但是卻一直沒有進展。今年以來,從國務院、全國人大到相關主管部門,都不斷釋放出推進房地產稅立法的消息。此次房地產稅法被列入全國人大常委會五年立法規劃的一類項目,被認為是向外界釋放出我國稅收法定進程提速的重要信號。 房地產稅法這次真的要來了嗎?它將對我國房地產市場帶來怎樣的影響?

 房地產稅法已列“第一類”

這個周末, 房地產稅立法,有了最新的、確切的說法!7日,十三屆全國人大常委會立法規劃(共116件)公布, 房地產稅法列入到十三屆全國人大常委會立法規劃的一類項目中。

規劃如下:

第一類項目:條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案(69件)

法律名稱 提請審議機關或牽頭起草單位

1。 憲法修正案 已通過

2。 全國人民代表大會組織法(修改)(全國人民代表大會議事規則、全國人民代表大會常務委員會議事規則修改,一并考慮)  委員長會議

3。地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法(修改) 委員長會議人民政府組織法(修改)

4。 國務院組織法(修改) 國務院

5。 監察法 已通過

6。 人民法院組織法(修改) 已提請審議

7。 人民檢察院組織法(修改) 已提請審議

8。 法官法(修改) 已提請審議

9。 檢察官法(修改) 已提請審議

10。 人民陪審員法 已通過

11。 英雄烈士保護法 已通過

12。 民法典各分編(民法典編纂) 已提請審議

13。 農村土地承包法(修改) 已提請審議

14。 不動產登記法 國務院

15。 專利法(修改) 國務院

16。 著作權法(修改) 國務院

17。 證券法(修改) 已提請審議

18。 電子商務法 已通過

19。 外國投資法 國務院

20。 行政處罰法(修改) 委員長會議

21。 行政復議法(修改) 國務院

22。 軍民融合發展法 國務院、中央軍委

23。 政務處分法 國家監委

24。 檔案法(修改) 國務院

25。 兵役法(修改) 國務院、中央軍委

26。 現役軍官法(修改) 國務院、中央軍委

27。 公務員法(修改) 國務院

28。 人民武裝警察法(修改) 中央軍委

29。 治安管理處罰法(修改) 國務院

30。 學前教育法 國務院

31。 文化產業促進法 國務院

32。 文物保護法(修改) 國務院

33。 藥品管理法(修改) 國務院

34。 土地管理法(修改) 國務院

35。 社區矯正法 國務院

36。 土壤污染防治法 已通過

37。 基本醫療衛生與健康促進法 已提請審議

38。 固體廢物污染環境防治法(修改) 國務院

39。 環境噪聲污染防治法(修改) 全國人大環資委

40。 南極活動與環境保護法 全國人大環資委

41。 長江保護法 全國人大環資委

42。 出口管制法 國務院

43。 密碼法 國務院

44。 個人所得稅法(修改) 已通過

45。 增值稅法 國務院

46。 消費稅法 國務院

47。 資源稅法 國務院

48。  房地產稅法 全國人大常委會預算工委、財政部

49。 關稅法 國務院

50。 城市維護建設稅法 國務院

51。 耕地占用稅法 已提請審議

52。 車輛購置稅法 已提請審議

53。 契稅法 國務院

54。 印花稅法 國務院

55。 稅收征收管理法(修改) 國務院

56。 海上交通安全法(修改) 國務院

57。 鐵路法(修改) 國務院

58。 農產品質量安全法(修改) 國務院

59。 原子能法 國務院

60。 森林法(修改) 全國人大農委

61。 個人信息保護法 委員長會議

62。 數據安全法 委員長會議

63。 糧食安全保障法 國務院

64。 未成年人保護法(修改)(預防未成年人犯罪法修改,一并考慮) 全

        國人大社建委

65。 社會救助法 國務院

66。 安全生產法(修改) 國務院

67。 刑法修正案 委員長會議

68。 刑事訴訟法(修改) 已提請審議

69。 國際刑事司法協助法 已提請審議

第二類項目:需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案(47件)

第三類項目:立法條件尚不完全具備、需要繼續研究論證的立法項目

解讀:房產稅是直接稅,難以轉嫁

據了解,房地產稅法的立法工作由全國人大常委會預算工作委員會和財政部負責。2016年3月,全國人大常委會預工委曾對外透露,已將房地產稅法列入全國人大常委會立法規劃一類立法項目,并進入當年立法工作計劃的預備項目。

2018年3月,財政部有關負責人在十三屆全國人大一次會議記者會上曾透露,全國人大常委會預工委、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法草案。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文告訴中國之聲,房地產稅法作為國際通行稅種、地方稅種,有著自身的鮮明特色。從稅收要素上來看,它是對房地產保有環節來征收的,當我們居住、擁有房地產時要交稅。第二個就是房地產稅實際上是按照房地產的市場價值作為稅基,體現了房地產財產稅的特征。第三就房地產稅是個直接稅,是對居民對家庭征收的。所以一般稅負難以轉嫁。

分析:涉及房屋交易的稅費或合并調整,應不增加整體稅收負擔

據介紹,中國房地產稅制度設計在參考國際共性制度安排的同時,會注重從中國國情出發來合理設計。

施正文介紹,所謂中國國情會體現在合并整合相關稅種以及合理降低房地產在建設交易環節的稅費負擔等方面。目前的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、甚至增值稅,都會涉及到房地產的交易環節,所以保有環節將來要征稅,這些稅將來有的要合并進來,有的稅負要降低,這樣保證我們整體上稅收負擔不至于增加,但是結構上有增有減。

建議:應充分考慮免稅面積等群眾關切,防止征重稅

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波接受中國之聲采訪時認為,中國的房地產稅法要充分考慮復雜的房產屬性等因素,在設計如稅率、稅基、免稅額的時候更關切人民群眾的一些想法和基本需要,比如說人均應該有多少平米免稅。樓建波認為,我們國家的房屋的情況無比復雜,有公房改制改過來的,有商品房,有經濟適用房,現在還有共有產權住房,還有職工公寓。在稅收制度設計的這個時候必須對這些情況都做考慮。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文指出,征稅范圍、稅率、稅基,是房地產稅法立法制度設計的重中之重。第一個就是征稅范圍,房地產稅應當是一個逐步的長期發展成熟的過程,所以一開始房地產稅的征收方案就要限制在對高端多套房政策,應該會有一個較大的免征的政策。

第二個就是稅率。施正文認為,對房地產稅的稅率要從嚴控制,要有個上限,防止一些地方基于財政收入的考量征重稅。第三個就是稅基,房地產稅的計稅依據。基本的原則是市場價值要評估,但是還要考慮到一些一線城市,目前房地產的泡沫有的房價很高,在這種情況下沒有一個打折稅基打折的措施的話,稅也可能會比較重。應允許對房地產價格過高的地方,在評估的時候最后確定計稅依據時可以打折。

預測:現在不具備普遍征稅條件 或瞄準限制高端多套房

據了解,我國出臺房地產稅法的總體思路是立法先行、充分授權、分步推進。施正文介紹,目前國際上多數國家對于房地產稅是普遍征收的原則,但是對于中國來說還不具備普遍征稅的條件,所以必須走分步推進的路徑。

施正文認為,這就是說我們將來可能是只對一些高端的房地產、多套房子和一些具備條件的地方開征,而不會是對所有的房子、在所有的地方同一個時點來開征。因為我們現在還不具備條件,一個是征管的條件,另外就是整個稅制結構的調整。當然從房地產未來長遠看,它為了要成為地方主體稅種,那必須要普遍征收。

施正文認為,當前我國房地產稅開征有契合的因素,就是要積極發揮房地產稅在房地產市場調控當中的作用,有必要建立房地產發展的長效機制。這樣一個稅收就是一個長效機制,因為它是通過經濟法律的手段,給社會一個穩定的預期,它不像行政調控是短期手段。

提醒:抑制樓市不是立法唯一目的

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波同時提醒,房地產稅法雖然有增加房屋持有成本,抑制房地產投機行為的作用,但是這并不是立法的唯一目的。第一點就是在設計房產稅制度的時候,不要光想著說這是打壓房價的利器;第二點,也不能指望房產稅一出來,房價恨不得應聲而倒,就沒人炒房了,抑制炒房是要好多的機制在一起才會起作用的。樓建波表示,從國外的經驗看,房產稅更多的是通過征稅來滿足地方必要的公共財政支出的一個手段。

          “房地產稅”和“房產稅”有何不同

 

    北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文看來,比起此前在上海、重慶試點的房產稅,房地產稅多了個“地”字,但是難度由此極大增加,怎樣處理好土地出讓金和房地產稅之間可能存在的重復征稅的問題,是現存的一大難點。房地產稅是一個綜合性概念,一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。這也意味著, “房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分。

  “目前,我國對房地產征收的稅主要是集中于流轉環節,一般有營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅6種,有時還有帶有附加性質的教育費附加等,但在保有環節,除了城鎮土地使用稅和對個人所有非營業房產免稅的房產稅,基本沒有針對居民住宅保有環節所征收的稅。”太平洋證券宏觀分析師肖立晟表示。作為保有環節的重要一環,房地產稅正是補齊立法框架內缺失的重要一環,針對保有環節開征房地產稅的主旨既是為了完善稅制,也是為了補上財產稅的缺失。

  然而2011年,在上海、重慶針對個人住房保有環節征收的試點房產稅并未激起太大波浪。上海及重慶試點房產稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10至20個百分點,但成交均價并未出現明顯下跌,而第二年兩地成交量就呈現較大幅度的增長。此后3年多,房產稅試點對房價的影響更是可以忽略不計。

  有分析認為,其原因主要是,上海試點中有6條稅收減免政策;而重慶只是為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式,,甚至被人們戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。征收面小、稅率低,而且類似于奢侈消費稅,也就是只有這個消費的額度或者說消費的面積超過了一定的限額,才會被納入征收范圍。

  劃地而征

  與已實行的房產稅不同,房地產稅的內涵更為豐富,實行起來也更為復雜。國務院發展研究中心研究員倪紅表示,房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來,已確定無疑。這則意味著,房地產稅將增加房地產保有環節的稅負,而且是以房地產的評估值為征稅基礎,其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

  由于已經有了土地出讓金,如果房地產稅只是做加法,將會導致重復征稅。在業內專家看來,可能會將一些交易流轉環節的稅裁撤并入房地產稅,以達到在調整稅負結構的同時調整稅負水平。比如,因為和房地產稅的稅基重合,是否應該取消土地增值稅應該討論。

  在肖立晟看來,作為營改增之后最主要的地方主體稅源,房地產稅或將“屬人原則”和“屬地原則”結合起來,以實現免征優惠和征收方便之間的結合;房地產稅也可能會采用中央和地方分成的形式,由中央拿走20%或30%用于跨地區調節。

  不過在征收環節仍有諸多細節尚未確定,例如免征面積如何設置,稅率是否累進等等。事實上,由于各地稅率不同,跨省市的房產如果累加,怎樣執行也將成為難點。比如,專家普遍認為的免征稅面積,在一個省市減免后,另一個省市的房產是否不減免全額征稅,并按照兩地稅率分別在兩地繳稅,如果是的話,以哪個省市為減免面積的標準,在兩個省市均有房的“候鳥夫妻”按幾口人為標準減免,都是難題之一。

  “房地產稅不會一刀切,會按照不同地區執行不同稅率,地方政府有自己的話語權。不過,一個問題在于,不同城市的房子會不會累加在一起征稅,比如,在北京有兩套房子的,可能會征收,但在北京一套、天津一套的,是不是累加計算,我覺得應該不會綜合在一起征稅,而是以一個居住城市空間為限。”長平經濟研究所執行所長王長勇說。

  五年之期

  早在2015年,房地產稅就同樣被列為十二屆全國人大常委會立法規劃的第一類,但任期內沒有提交一審。“當前也只是存在一個意圖,實際上對于要不要征收房地產稅,社會上并沒有達成共識。”國家行政學院教授馮俏彬則對北京商報記者說。

  一位不愿透露姓名的房地產行業法律專家表示,根據以往立法制定的相關情況,一般情況下,列入立法計劃不等于一定要出,不列入立法計劃肯定出不了,但房地產稅作為長效機制的重要組成部分,本次列入立法計劃說明這個事又往前推進一步。考慮到房地產稅的影響比較大,具體哪一年出,推測立法部門要綜合考慮納稅主體的承受能力、對地方政府財政收入的影響、對宏觀經濟的影響,以及境外經濟環境等因素,尋找合適的窗口期確定具體的時間。

  房地產稅本身的復雜性及當前的相關情況決定了稅法的出臺必會經過再三考量。國稅總局稅收科研所原副所長靳東升對北京商報記者表示,國內復雜的房產產權情況、城鄉差距、國內的房價與收入水平差距,是目前征收的三大難題。

  然而也有業內人士表示,可能會在2021年左右審議通過一個全國性的“房地產稅法”,但這個稅法一定是比較籠統的,綱領性的。因為房地產稅是地方色彩最濃的稅種,未來極有可能以地級市(甚至縣級市)為單位,出臺各自的實施條例,才能真正落地。首先是全國性立法。然后各省人大通過實施條例,各地級市(甚至縣、縣級市)人大通過實施細則,才能真正實施。房地產稅在全國全面落地,從立法完成算起,可能還需要兩三年時間。但一線城市、強二線城市會率先落地。

  對于房地產稅征收后對利益格局的重塑,靳東升認為炒房者將會成為房地產稅施行后一大打擊對象。“現階段的房地產稅只會對超出自身需要儲備的炒房者征收。” 靳東升表示,試點的房產稅并不想給市場帶來過渡震蕩,“但是全國推行開來,還是會有效果的。”

  不過,對于調整房價,長平經濟研究所執行所所長王長勇表示作用有限。“房地產稅征收的范圍非常小,大部分家庭都會減免,對財產征稅一定要調節財富,初期的調節功能多,體現就是免稅范圍比較大。”王長勇說。實際上,房地產稅的立法初衷,是為調整地方稅收的結構,補充地方稅源,調控房價只是附帶的預期。

     備注:以上文字來源央廣網等

 

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